Préstamos DSCR

Los préstamos DSCR eliminan por completo el ingreso personal de la calificación — lo que importa es si la renta de la propiedad cubre su propio pago. Eso los convierte en la herramienta estándar para inversionistas que expanden un portafolio más allá de lo que permiten la documentación de ingreso y los límites de propiedades financiadas del financiamiento convencional.

Cómo funciona realmente la calificación. El cálculo principal es simple: el ingreso mensual de renta dividido entre el pago hipotecario mensual (capital, interés, impuestos, seguro, y cualquier cuota de HOA). Una relación de 1.0 significa que la renta cubre exactamente el pago; 1.25 significa que lo cubre con un 25% de sobra. El ingreso de renta proviene de un contrato de arrendamiento firmado existente cuando lo hay, o de un estimado de renta de mercado en el avalúo (un formulario 1007) para una compra o una propiedad sin inquilino actual. No hay cálculo de ingreso personal, empleo, o deuda-ingreso en el archivo en absoluto — la propiedad se suscribe esencialmente como su propio negocio.

Qué descalifica comúnmente un archivo DSCR. Una relación que resulta demasiado baja respecto al mínimo del programa es el problema más común, aunque muchos programas todavía funcionan con una relación más baja a cambio de un pago inicial mayor. Como no hay respaldo de ingreso personal, el crédito y la liquidez pesan más de lo que pesarían en un archivo convencional — reservas insuficientes después del cierre o un evento crediticio significativo reciente pueden descalificar un archivo incluso cuando los números de la propiedad se ven bien en papel. Intentar usar un préstamo DSCR en una propiedad ocupada por el dueño también lo descalificará por completo; el programa existe solo para propiedad de inversión.

Cómo se compara con el financiamiento convencional para propiedad de inversión. Los préstamos convencionales en propiedad de inversión todavía requieren documentación completa de ingreso personal y cuentan contra los límites de propiedades financiadas de Fannie Mae/Freddie Mac, que limitan cuántas propiedades hipotecadas puede tener un inversionista. El financiamiento DSCR elimina ambas restricciones — sin archivo de ingreso personal que armar, y sin límite ligado a cuántas otras propiedades ya están financiadas — a cambio de una tasa más alta y, típicamente, un pago inicial mayor. Para un inversionista que expande más allá de un puñado de propiedades, DSCR usualmente no se trata tanto de calificar en absoluto sino de calificar eficientemente, trato por trato.